Lạm phát tác động thế nào đến bất động sản?

Từ cuối tháng 2 đến nay, giá dầu, xăng, gas, thép đều tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Các chuyên gia cho rằng, đà tăng sốc giá hàng hóa ngay trong quý đầu năm cùng biến động lớn của giá vàng có thể tác động tiêu cực đến giá nhà đất và thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, lạm phát, biến động giá vàng thường khiến người dân, giới đầu tư, đầu cơ tìm kiếm tài sản làm kênh trú ẩn an toàn. Cộng thêm bất ổn từ xung đột Ukraina - Nga vài tuần qua, khiến giá xăng, dầu, khí đốt lập đỉnh càng thúc đẩy người có tài chính tốt bám giữ tài sản để dành nhiều hơn.

Theo ông Quang, thị trường đang xuất hiện làn sóng các nhà đầu tư lâu năm với lợi thế vốn lớn giữ tài sản có giá trị cao trong khi người ít tiền "chạy" về vùng xa mua nhà đất chống trượt giá. Đầu tư kinh doanh sản xuất sẽ bị lép vế so với đầu cơ tài sản. "Lạm phát sẽ càng đẩy giá nhà đất tăng thêm dù 2 năm Covid giá bất động sản đã tăng mất kiểm soát", ông Quang dự báo.

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn Nam Phát phân tích, với nhiều loại hàng hóa chiếm tỷ trọng lớn trong rổ tính chỉ số giá tiêu dùng đều tăng cao, lạm phát tăng là kịch bản không thể tránh khỏi.

Ông Nam cho rằng, trong điều kiện bình thường, thậm chí là hai năm dịch bệnh hoành hành vừa qua, giá bất động sản vẫn leo thang nên năm nay, lạm phát tăng càng đẩy giá tài sản lên cao theo hướng bất lợi cho thị trường. "Trong quá khứ từng xảy ra kịch bản lạm phát cao kéo theo lãi suất tăng khiến thị trường bất động sản bị đình trệ", CEO Công ty Nam Phát quan ngại.

Một mặt ông Nam thừa nhận lạm phát sẽ khiến nhiều người có tiền nhàn rỗi tranh thủ tìm kiếm kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản. Mặt khác, ông cho rằng lạm phát có thể khiến những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính (vay vốn đầu tư bất động sản) sẽ phải đắn đo, thận trọng, thậm chí tháo chạy do "thủng ví" vì có khả năng lãi suất ngân hàng tăng cao để bù lạm phát. Các bất động sản nói chung và tài sản giá trị cao nói riêng, có thể gặp khó khăn trong cơn bão lạm phát vì thanh khoản kém.

Theo ông Nam, nếu xét ở khía cạnh thanh khoản, khi lạm phát tăng cao, vàng sẽ là kênh nóng sốt hơn vì ai cũng có thể mua được trong khi bất động sản bị hạn chế do giá trị quá lớn.

Thị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM. 

Còn ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia có hơn chục năm tư vấn bất động sản cho biết, năm 2022 lạm phát cao có thể khoét sâu thêm điểm yếu của thị trường địa ốc là thanh khoản thấp.

Ông Kiên đánh giá, đa số nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã ôm hàng từ đầu năm ngoái đến nay đang rơi vào tình trạng no hàng (ôm trữ hàng nhiều) nhưng thanh khoản ế ẩm do neo giá cao. "Các giao dịch trên thị trường từ giữa năm ngoái đến nay diễn ra rất chậm, dù giá được neo thêm 20-25% ở khu vực thành phố, tăng trên 30% ở khu vực vùng ven, đội giá trên 50% ở địa bàn tỉnh lẻ", ông nhận xét.

Ông Kiên phân tích thêm, khi vật giá leo thang và lạm phát tăng cao, người có tiền lại càng không giữ tiền mà bỏ hết vào tài sản, trong đó bất động sản có thể được chọn là kênh trú ẩn chống trượt giá. Các ngành sản xuất kinh doanh có biên lợi nhuận trung bình hàng năm khoảng 15-18% trên vốn đầu tư sẽ gặp khó khăn khi giá sản xuất đầu vào tăng nhanh nhưng giá thành không thể bù lạm phát. Một kịch bản xấu có thể xảy ra là chính các doanh nghiệp này cũng phải chọn cách đẩy tiền vào việc giữ tài sản hơn là sản xuất.

Những người "mạnh về gạo, bạo về tiền" không bị áp lực nợ ngân hàng sẽ chưa vội bán bất động sản trong 6-12 tháng tới. Bởi bán xong lại phải tìm mua tài sản khác vì không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát cao. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính không còn dòng tiền đủ gánh chi phí trả nhà băng chắc chắn sẽ xả hàng khi lạm phát tăng cao. Sau 2 năm dịch bệnh, sản xuất kinh doanh khó khăn, túi tiền bị ảnh hưởng, nhiều nhà đầu tư bắt đầu rơi vào trường hợp hết tiền trong năm 2022.

Thêm một tác động tiêu cực khác của lạm phát đến thị trường bất động sản, theo ông Kiên, là bên nắm giữ tài sản sẽ đẩy giá lên cao để trừ hao trượt giá. Khi toàn thị trường đẩy giá bán lên sẽ khiến bất động sản thiết lập mặt bằng mới. Các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành.

"Trong 12 tháng tới sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang nhưng thanh khoản ì ạch, ai cũng đua sở hữu tài sản dẫn đến nguồn lực xã hội chôn hết vào bất động sản", ông Kiên dự báo.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC khuyến cáo, rủi ro lạm phát sẽ đào sâu thêm điểm yếu "mua dễ bán khó" đang tồn tại trên thị trường bất động sản. Biến động trượt giá một mặt khiến giá bất động sản tiếp tục tăng lên, mặt khác sẽ tác động tiêu cực đến thanh khoản của thị trường, nơi vốn không có hàng rẻ vì mọi thứ đều bị đẩy giá lên đỉnh điểm.

Chuyên gia này khuyến nghị, người đầu tư bất động sản chỉ cân nhắc mua khi biết rõ có thể bán được trong 12 tháng tới.