7 điều phải biết khi xây nhà không phép, trái phép

1. Tăng mức phạt đối với nhà ở xây không phép, trái phép

Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở không phép mà thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng đã tăng mạnh so với mức phạt trước đây được quy định tại Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Mức tăng này được thể hiện rõ qua bảng so sánh dưới đây:

2. Nhà xây không phép, trái phép có thể không bị phá dỡ

Căn cứ Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nhà xây không có giấy phép xây dựng (không phép), xây không đúng nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trái phép) sẽ không bị phá dỡ nếu thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ có thời gian “hợp thức hóa”.

Sau khi có giấy phép xây dựng đối với trường hợp nhà xây không phép hoặc có giấy phép xây dựng điều chỉnh đối với trường hợp nhà xây trái phép mà hiện trạng nhà ở đó phù hợp giấy phép xây dựng thì không bị phá dỡ.

Lưu ý: Chỉ áp dụng đối với nhà ở đang thi công xây dựng (hành vi vi phạm chưa kết thúc).

3. Chỉ có 30 ngày để hợp thức hóa nhà ở xây không phép

Trước ngày 28/01/2022 nhà ở xây dựng không phép, trái phép sẽ có thời hạn 60 ngày để hợp thức hóa (theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP). Tuy nhiên, hiện nay thời hạn hợp thức hóa đã được rút ngắn xuống còn 30 ngày.

Nội dung này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể:

“…Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.”.

4. Phải dừng thi công trong thời gian hợp thức hóa

Khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định đối với nhà ở xây không phép, trái phép mà thuộc trường hợp có đủ điều kiện hợp thức hóa thì người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.

Trong thời hạn đang đề nghị làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh mà tiếp tục thi công (tái phạm) sẽ bị xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 120 - 140 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

- Phạt tiền từ 140 - 160 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

5. Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây không phép, trái phép

Căn cứ khoản 16 Điều 16 và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nhà ở xây không phép, trái phép để được hợp thức hóa phải có đủ điều kiện.

* Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây không phép

- Đang thi công xây dựng.

- Đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng.

* Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép

- Đang thi công xây dựng.

- Thuộc một trong các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở.

6. Hồ sơ, thủ tục hợp thức hóa nhà xây không phép, trái phép

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 và khoản 2 Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, người vi phạm để được hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép cần phải chuẩn bị hồ sơ như sau:

6.1. Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây không phép, trái phép

* Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây không phép

Người vi phạm chuẩn bị 02 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai như Sổ đỏ, Sổ hồng,…

- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình.

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng.

+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện.

+ Trường hợp nhà ở có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.

- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.

* Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây không phép

Người vi phạm chuẩn bị 02 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

- Bản chính giấy phép xây dựng đã cấp.

- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định, gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.

+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.

+ Đối với nhà ở có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính (biên lai, chứng từ nộp phạt). 

6.2. Thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây không phép, trái phép

7. Chỉ được xây tiếp nếu hiện trạng phù hợp với giấy phép

Khoản 4 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định:

“4. Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ được tiếp tục thi công xây dựng nếu biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình xác nhận hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp, giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định.

…”.

Điều đó đồng nghĩa với việc không phải được cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh thì sẽ được xây dựng tiếp, chỉ được xây dựng tiếp nếu hiện trạng nhà ở đó phù hợp với giấy phép xây dựng.

Trường hợp hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh thì trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình thì người có hành vi vi phạm buộc phá dỡ.