Chỉ được phép giao dịch bất động sản khi pháp lý đầy đủ?

Người bán chỉ áp dụng luật nào có lợi cho mình

Trao đổi với chúng tôi, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhìn nhận phương thức đặt cọc, hiểu đơn giản là trả một số tiền nhất định, tỷ lệ nhỏ khoảng 10 - 20% với ý nghĩa cam kết việc mua bán sẽ xảy ra. Nếu một trong hai bên có hành động khiến việc mua bán không thực hiện được thì sẽ phải mất khoản tiền này. Đây là phương thức xác tín đã được hình thành từ cổ xưa, diễn ra trong hầu hết các giao dịch. Với thị trường bất động sản (BĐS), loại hình này trở nên phổ biến hơn sau khi pháp luật về nhà ở năm 2005 quy định về giao dịch BĐS hình thành trong tương lai.

Cần bổ sung quy định về các hợp đồng “hứa mua hứa bán” trong luật về bất động sản

Cụ thể, khi chủ đầu tư dự án nhà ở làm xong hạ tầng, cơ quan chức năng có thông báo cụ thể về dự án thì được bán cho người mua. Sau đó, hai bên cam kết theo tiến độ nào đó phải nộp tiền cho đến khi gần hoàn thành sẽ nộp đủ tiền và cam kết đến thời gian nhất định xong nhà sẽ bàn giao. Tuy nhiên, sau đó xảy ra hiện tượng nhiều bên rao bán các loại BĐS hình thành trong tương lai không xây dựng được sản phẩm theo đúng cam kết. Vì thế, luật Nhà ở năm 2014 đã đưa hình thức yêu cầu có ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Những người nộp tiền dần mà không nhận được tài sản hình thành trong tương lai thì ngân hàng có trách nhiệm trả lại toàn bộ số tiền đã nộp kèm theo lãi suất. Điều này giúp ngăn chặn rủi ro cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư dự án “chạy làng”.

Về bản chất chỉ có 2 loại hình BĐS: Một là BĐS hiện hữu, có sổ đỏ giao dịch; hai là BĐS đang xây dựng, hình thành trong tương lai. Tất cả hợp đồng liên quan đến dự án BĐS đang triển khai nên gọi chung là hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Không nên có khái niệm đặt chỗ, biến tướng thành đặt chỗ không hoàn lại, trở thành hợp đồng đặt cọc, sau đó thành hợp đồng góp vốn. Tất cả dự án BĐS bán mà chưa có sổ đỏ thì đều là mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Dự án thỏa mãn điều kiện tới đâu thì làm tới đó để dễ quản lý và bảo vệ quyền lợi của người mua.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang

Dù vậy, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, các nhà đầu tư vẫn tiếp tục lách luật, không thực hiện theo đúng hình thức bán BĐS hình thành trong tương lai, mà chuyển sang huy động vốn thông qua ký kết các hợp đồng góp vốn với người mua nhà... “Tiền cọc thường chỉ liên quan đến đạo đức, chưa phải là tiền giao dịch nên chưa liên quan đến thương mại. Số tiền so với toàn bộ dự án rất nhỏ, chỉ gắn với việc xác tín giữa hai bên. Một thị trường xuất hiện cả việc gian lận để lấy tiền cọc, chứng tỏ đạo đức kinh doanh đã quá suy đồi. Khi không còn có thể kiểm soát được dựa trên lòng tin thì cần có pháp luật xử lý”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh và đề xuất luật Kinh doanh BĐS cần bổ sung hình thức đặt cọc, góp vốn, hứa mua, hứa bán… đi kèm những quy định chặt chẽ và chế tài xử lý rõ ràng. Đặt cọc cũng phải tính thành hợp đồng, quy định rõ mẫu hợp đồng thế nào. Song song, bộ luật Dân sự cũng phải bổ sung trong đó hình thức đặt cọc, khi làm không đúng theo những cam kết của hình thức đặt cọc này thì sẽ có những chế tài ra sao… Khi đã được quy định thành pháp luật, có nghĩa cơ quan như công an có thể can thiệp, xem xét và xử lý trong trường hợp có bên vi phạm.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang thì cho rằng nguyên nhân chính hình thành các loại hợp đồng không có trong quy định của pháp luật về BĐS là do sự chồng chéo giữa nhiều luật, trong đó có luật Doanh nghiệp và luật Kinh doanh BĐS. Thông thường, các giao dịch góp vốn, đặt cọc là đúng đối với hoạt động của các doanh nghiệp (DN). Thế nhưng, với thị trường BĐS thì bản chất các hình thức đặt cọc, hứa mua, hứa bán đều là hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư là những người rành về luật nên vận dụng rất nhiều quy định khác nhau để hình thành nên nhiều loại hình hợp đồng. Luật đa phần đều có lợi cho các chủ đầu tư, trong khi người dân VN phần đông không rành về luật pháp, lại không có thói quen nhờ tới luật sư nên sẽ rối bời trong các ma trận về hợp đồng; đến lúc kiện cáo, tranh chấp đều ôm hết tất cả rủi ro, thiệt hại.

Bổ sung quy định chuyên ngành

Luật sư (LS) Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cho biết quy định dạng “hứa mua hứa bán” trong luật Dân sự đã có từ lâu. Nhưng kể từ khi luật Nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai thì nhiều chủ dự án lách luật bằng nhiều hình thức hợp đồng khác như giữ chỗ, góp vốn kèm theo đặt cọc. Tương tự, luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng quy định nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được tiến hành giao dịch khi móng nhà đã hoàn thành và đã nhận được cấp phép của cơ quan có thẩm quyền. Nhưng thực tế tình trạng bán nhà chưa đủ điều kiện diễn ra tại nhiều địa phương thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc ưu tiên quyền mua hay góp vốn… Những năm gần đây khi thị trường BĐS sôi động, giá trị các loại đất nền, nhà ở gia tăng nên người mua cũng chấp nhận các hình thức này dù biết tiềm ẩn rủi ro vì BĐS chưa đầy đủ pháp lý. Như vậy, tất cả dạng hợp đồng “hứa mua hứa bán” đều là trái với quy định liên quan về giao dịch BĐS. LS Hậu nhấn mạnh, để quản lý thì phải bổ sung quy định chi tiết về các dạng giao dịch tiền hợp đồng mua bán BĐS trong luật Nhà ở, luật Đất đai và luật Kinh doanh BĐS. Quan trọng hơn, luật phải quy định rõ các DN trong ngành BĐS phải tuân thủ đúng quy định chuyên ngành, chỉ cho phép nhận đặt cọc của người mua theo đúng tiến độ hình thành của dự án mà không phải các dạng góp vốn, giữ chỗ. “Luật Dân sự là chỉ áp dụng cho các giao dịch nhỏ lẻ giữa người dân với người dân. Còn bản thân các DN trong ngành BĐS thì phải áp dụng luật chuyên ngành liên quan trong việc giao dịch với khách hàng. Nếu phát hiện đơn vị nào lách luật thì xử phạt thật nặng. Thậm chí tôi cho rằng để hạn chế rủi ro cho người dân thì còn tiến tới quy định chỉ được phép giao dịch BĐS khi đã hoàn thiện, có đầy đủ pháp lý”, LS Nguyễn Văn Hậu nói thêm.