CEO Savills Global: Bất động sản Việt Nam sẽ nhanh chóng vượt qua giai đoạn khó khăn và hồi phục tích cực cuối năm 2023

Thưa ông, diễn biến phức tạp của tình hình kinh tế toàn cầu đang ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng?

Trong thời điểm hiện tại, kinh tế toàn cầu đang điều chỉnh để thích ứng với tình trạng lãi suất cao nhằm kiểm soát lạm phát. Trước đó, thị trường đã có mức lãi suất thấp đi kèm các chỉ số lạm phát ở mức thấp, nhưng trước chi phí năng lượng tăng nhanh và leo thang đáng kể trong thời gian vừa qua đã khiến lạm phát tăng ở mức cao.

Để ứng phó với lạm phát, các ngân hàng trung tâm trên thế giới đã và đang tăng lãi suất điều hành rất nhanh và mạnh. Theo đó, lãi suất cho vay cũng được điều chỉnh tăng cao, nhà đầu tư phải chịu nhiều chi phí hơn khi xây dựng và phát triển các dự án bất động sản mới. Trong ngắn hạn, nhà đầu tư có thể sẽ hạn chế đầu tư cho tới khi thị trường có sự điều chỉnh lại về giá.

Thị trường Đông Nam Á sẽ là một trong số những thị trường có khả năng phục hồi mạnh mẽ nhất trong 6-9 tháng tới. Cá nhân tôi cho rằng kịch bản về khủng hoảng kinh tế toàn cầu như những lần trước sẽ khó xảy ra và đây chỉ là vấn đề về ngắn hạn khi thị trường cần điều chỉnh để thích ứng với tình hình mới. Nhu cầu vẫn sẽ được giữ vững và thậm chí tăng cao hơn tại các thị trường và phân khúc có tốc độ phát triển nhanh như bất động sản công nghiệp hay logistics.

Ông đánh giá thế nào về ảnh hưởng của việc các Ngân hàng Trung Ương trên thế giới tăng lãi suất đến thị trường bất động sản?

Theo quan điểm của tôi, hiện thị trường đang chứng kiến sự điều chỉnh lại trước thực tế lạm phát đang tăng lên trong khi lãi suất ở mức thấp. Do đó, các ngân hàng đang điều chỉnh tăng lãi suất nhằm kiểm soát lạm phát. Các khoản vay vì thế sẽ có lãi suất cao hơn so với thời kỳ trước.

Tôi cho rằng quá trình điều chỉnh này sẽ diễn ra nhanh hơn so với khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đó vì một số lý do. Đầu tiên, nguồn cung bất động sản không có tình trạng dư thừa. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây diễn ra do nhiều thị trường xảy ra tình trang dư thừa nguồn cung. Tuy nhiên. hiện nay thị trường Việt Nam vẫn sở hữu nguồn cung khá cân bằng. Do vậy, những động thái điều chỉnh hiện nay sẽ chỉ diễn ra trong thời gian ngắn với lãi suất tại các thị trường khác sẽ đạt đỉnh vào khoảng nửa sau của năm 2023 và đồng thời lạm phát sẽ giảm cùng thời điểm.

Tôi tin rằng chúng ta sẽ nhanh chóng vượt qua chu kỳ này cùng niềm tin vào sự hồi phục của nền kinh tế. Tất nhiên là sau đó lãi suất sẽ không thấp như thời điểm trước kia bởi lạm phát, tại một số thị trường đang phát triển thậm chí đã ở mức hai chữ số, phần lớn bởi chi phí năng lượng gia tăng. Mặc dù không quá nguy hiểm như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu trước kia và sẽ diễn ra ngắn hạn hơn, nhưng tôi nghĩ rằng việc giá bị tác động bởi mức lãi suất cao hơn trong tương lai.

Đối với thị trường Việt Nam, trong 3 quý đầu năm, nền công nghiệp bất động sản là điểm đến hấp dẫn thứ hai đối với vốn FDI. Ông nghĩ đâu là các yếu tố khác góp phần vào xu hướng này?

Các yếu tố cơ bản của nền kinh tế Việt Nam vẫn rất nổi bật. Việt Nam có tỷ lệ đô thị hóa thấp hơn so với các nước như Trung Quốc – nơi mà tỷ lệ đô thị hóa lên đến 60%. Ở Việt Nam, tỷ lệ này hiện ở mức khá thuận lợi, khoảng 41% theo thống kê của Bộ Xây Dựng công bố vào tháng 6/2022. Việc này tạo ra cơ hội lớn, kích thích nhu cầu đối với bất động sản đô thị và các dịch vụ đi kèm như giáo dục, y tế, bán lẻ, sản xuất.

Xét theo yếu tố nhân khẩu học, dân số Việt Nam đang ở mức lý tưởng. Trong hai thập kỷ tới, nhóm dân số trẻ sẽ có nhu cầu cao đối với nhà ở, các dịch vụ bán lẻ, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, v.v. do đó sẽ tiếp tục thúc đẩy nguồn cầu bất động sản trên diện rộng. Ngoài ra, chỉ số GDP của Việt Nam được đánh giá thuộc nhóm tăng trưởng cao nhất thế giới đi kèm với số lượng gia tăng trong tầng lớp trung lưu cũng là những điểm thu hút đối với nhà đầu tư. Hơn nữa, nguồn cung hạn chế dẫn đến lợi nhuận vốn mạnh mẽ, càng thêm thúc đẩy sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông, Việt Nam nên làm gì để thu hút nhiều vốn đầu tư FDI hơn từ các quốc gia trên thế giới?

Điều quan trọng đầu tiên cần lưu ý là đảm bảo tính minh bạch. Tâm lý của nhà đầu tư luôn cần có sự an toàn nhất định cho khoản đầu tư của mình. Họ mong muốn khoản đầu tư đó phải an toàn và chắc chắn, để đến một lúc nào đó, nếu họ quyết định chấm dứt đầu tư, họ có dễ dàng thoái vốn khỏi thị trường

Điều quan trọng thứ hai là nguồn cung. Thị trường thu hút được nhiều sự quan tâm cũng kéo theo yêu cầu khắt khe hơn từ phía nhà đầu tư về chất lượng sản phẩm.. Chính vì thế, việc tạo ra nguồn cung để phát triển, về cơ bản, rất quan trọng đối với Việt Nam. Nếu chúng ta không thể đáp ứng những nhu cầu đó, các nhà đầu tư sẽ hướng đến các thị trường khác, nơi họ có thể tiếp cận đầu tư dễ dàng hơn. Chúng ta phải biến những tiềm năng, những nhu cầu hiện có thành hiện thực, và việc tạo ra nguồn cung là chìa khóa cho Việt Nam thực hiện điều này. Các nhà đầu tư cần thấy rằng ngành sản xuất của họ có thể đi vào hoạt động, nó cần được bắt đầu sản xuất trong khoảng thời gian ngắn nhất có thể. Bởi nếu quá trình này tốn nhiều năm để hoàn thành, hầu hết nhà đầu tư sẽ hướng đến thị trường khác.

Một điều khác mà tôi muốn nhấn mạnh là cơ sở hạ tầng. Việt Nam đã thực hiện rất tốt việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng trong những năm gần đây. Chính phủ nên tiếp tục đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng bởi đây là yếu tố rất quan trọng trong giai đoạn nền kinh tế tăng trưởng nhanh. Điều này sẽ tạo điều kiện phát triển cho các thị trường bất động sản mới, giúp ngành sản xuất tăng trưởng và hỗ trợ thị trường bất động sản công nghiệp.

Trong các quốc gia ở Châu Á, ông có thể đưa ra một hình mẫu điển hình cho việc phát triển bất động sản tương tự như tại Việt Nam không?

Singapore là nền kinh tế có thể được coi là ví dụ chuẩn mực ở Đông Nam Á. Nhưng điều thú vị hơn khi so sánh với Singapore là Việt Nam triển khai quyền sở hữu đất đai rõ ràng, phân theo thời hạn sở hữu cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư sử dụng đất lên tới 30 năm và thậm chí các nhà đầu tư với mục đích sản xuất công nghiệp có thể xin giao đất, thuê đất tới 99 năm. Hệ thống pháp lý rõ ràng đối với quyền sở đất là một trong những yếu tố quan trọng đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Việc này không chỉ liên quan tới thị trường bất động sản mà còn liên quan tới tính ổn định của thị trường tài chính và sự ổn định của tỷ giá. Một trong số những khó khăn của nhà đầu tư khi đầu tư tại thị trường Việt Nam là chi phí bảo hiểm rủi ro của khoản vay và mệnh giá của Việt Nam Đồng, yếu tố có tác động trực tiếp đến việc giải ngân vốn đầu tư nước ngoài. Tuy vậy, cho tới thời điểm hiện tại, Việt Nam được đánh giá là thị trường ổn định.

Đâu là những thách thức nào đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới, thưa ông?

Thách thức đầu tiên có thể kể đến là chuỗi cung ứng khi cả khách thuê và nhà đầu tư đều cần có một nơi để có thể đặt trụ sở hoạt động. Do đó, việc tạo ra nguồn cung bất động sản để đáp ứng nhu cầu này là vô cùng quan trọng. Tốc độ đồng thời là yếu tố cơ bản, thị trường cần đảm bảo các tốc độ phê duyệt và xây dựng các dự án để có thể tạo ra được nguồn cầu đáp ứng được nhu cầu đang lên.

Thách thức thứ hai là việc tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI vào thị trường. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, tính minh bạch, rõ ràng trong pháp lý và môi trường kinh doanh thuận lợi luôn là yếu tố quan trọng nhất đối với quyết định đầu tư. Do vậy, chính phủ cần tiếp tục đưa ra những chính sách tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp đầu tư và hoạt động tại Việt Nam.

Nhìn chung, Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư an toàn và hấp dẫn đối với giới đầu tư quốc tế và họ đều mong muốn có thể biến những tiềm năng của thị trường thành hiện thực. Do vậy, điều cần thiết hiện này là ổn định chuỗi cung ứng để các hoạt động xây dựng được tiếp tục diễn ra, đặc biệt đối với phân khúc bất động sản văn phòng và công nghiệp.

Có ý kiến cho rằng có sự mất cân đối trong cách phát triển nhà ở tại thị trường Việt Nam với thặng dư trong bất động sản cao cấp, nhà ở đắt tiền trong khi đó, nhà ở với giá cả phải chăng hơn mới là điều thực sự cần thiết. Ông có thể đưa ra giải pháp để cải thiện tình trạng này được không?

Điều đầu tiên, chúng tôi hy vọng chính phủ sẽ đưa ra giải pháp hiệu quả hơn cho kế hoạch đấu giá đất. Thực tế là tại một số thị trường bao gồm Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, việc đấu giá đất đã được tổ chức khá thành công. Việc triển triển khai hiệu quả các Phương án đấu giá sẽ mang tới nhiều nguồn cung đất hơn cho nhà đầu tư để nhà đầu tư có thể đa dạng hóa sản phẩm bất động sản giới thiệu với thị trường. Các chủ đầu tư hiện đang cung cấp những sản phẩm cao cấp hơn, bởi những sản phẩm này được đánh giá sẽ mang tới lợi nhuận tốt hơn. Tuy nhiên, nếu có thêm nguồn cung thì họ có thể sẽ giới thiệu tới thị trường những sản phẩm đa dạng hơn mà thị trường đang tìm kiếm.

Điều quan trọng hơn là cần đảm bảo tiến độ hoàn thiện của các dự án nâng cấp về hạ tầng, đặc biệt là các tuyến đường vành đai – tiềm năng cho các thị trường mới như thị trường ngoại ô, nơi có thể đáp ứng được các sản phẩm giá cả phải chăng hơn trong khi các chủ đầu tư vẫn nhận được lợi suất đầu tư tốt từ các dự án ấy. Từ đó sẽ tạo ra sự cân bằng hợp lý giữa các mô hình và phân khúc bất động sản.

Ông dự đoán gì về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm tới?

Trong tương lai gần, khả năng sẽ có một số điều chỉnh về giá ở một vài nhóm ngành trên thị trường. Tuy nhiên, các yếu tố cơ bản của nền kinh tế Việt Nam vẫn rất tích cực và nhu cầu đối với bất động sản vẫn sẽ được giữ vững. Trong dài hạn, Việt Nam vẫn sẽ là thị trường hấp dẫn đối với nhà đầu tư, nhờ câu chuyện phát triển cũng như tiềm năng lợi suất đầu tư cao.

Về xu hướng, tôi cho rằng các trung tâm logistics và phân phối sẽ tiếp tục phát triển mạnh. Thêm vào đó, thương mại điện tử cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Nhu cầu đối với văn phòng sẽ có sự thay đổi, đặc biệt trong cách mà khách thuê sử dụng không gian. Ngoài ra, nhu cầu đối với bất động sản nhà ở vẫn sẽ ở mức cao, cho thấy sự lạc quan của thị trường nhà trong tương lai.

Có vẻ ông rất lạc quan vào sự phát triển của bất động sản Việt Nam. Vậy kế hoạch phát triển của Savills tại Châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng?

Tại Đông Nam Á, Savills chú trọng hai thị trường Singpore và Việt Nam – một thị trường phát triển và một thị trường đang phát triển với nhiều động lực tốt.

Gần đây Savills đã mở rộng phạm vi hoạt động tại Indonesia và sắp tới là Philippines. Tại Việt Nam chúng tôi hiện có khoảng hơn 2500 nhân viên tại hai văn phòng chính là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, và đều đang hoạt động rất tích cực. Các dự án bất động sản vẫn cần có một đơn vị quản lý chuyên nghiệp chú trọng đến các hoạt động bền vững của tòa nhà. Đối với dịch vụ tư vấn đầu tư, chúng tôi đã mau lại một công ty về tư vấn hậu cần tại Malaysia có tầm ảnh hưởng khắp Đông Nam Á và cũng đã bắt đầu làm việc với Việt Nam về logistics và quản lý chuỗi cung ứng bất động sản.

Xin cảm ơn ông!