Thị trường bất động sản Việt Nam: Sốt giá nhưng chưa bao giờ vỡ bong bóng

Đây là chia sẻ của GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Diễn đàn về đầu tư bất động sản mới diễn ra gần đây.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản nhà ở có sức hấp dẫn đặc biệt, có thể mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư và cũng làm nhiều nhà đầu tư khánh kiệt gia sản.

Mấu chốt là cầu về nhà ở luôn cao, cả để đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời và để phục vụ nhu cầu ở của người dân… Khi ‘‘sốt’’ giá bất động sản xảy đến, nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản do lợi nhuận ngày càng cao, bong bóng tích tụ và đến một thời điểm nhất định, bong bóng bất động sản sẽ nổ. Khi đó thị trường bất động sản sẽ gây tác động mạnh lên các ngân hàng làm mất thanh khoản, thị trường tiền tệ rối loạn và có thể gây khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế.

GS.Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, tình trạng ‘‘sốt’’ giá bất động sản nhà ở có thể xảy ra tại bất kỳ đâu. Do thị trường bất động sản vốn là một thị trường có quán tính cao, khó điều chỉnh kịp thời (do khối lượng vốn đầu tư quá lớn) nên tình trạng ‘‘sốt’’ giá, tích tụ “bong bóng”, nổ “bong bóng” luôn dẫn đến khủng hoảng tiền tệ (tại Nhật Bản), khủng hoảng tài chính (tại Hoa Kỳ) và thậm chí khủng hoảng kinh tế (tại Thái Lan) và cần một thời gian khá dài, cần nhiều tiền để khắc phục hậu quả về nợ xấu từ thế chấp.

Tại Việt Nam, tình trạng ‘‘sốt’’ giá bất động sản nhà ở do thuế tài sản quá thấp nên cầu ảo liên quan đến đầu cơ và trữ tiền vào bất động sản luôn ở mức cao. Ngân hàng Nhà nước đã có chính sách bảo đảm an toàn cho vay bằng thế chấp để kinh doanh bất động sản (hệ số rủi ro rất cao), vì vậy, khả năng phát sinh nợ xấu cho cá nhân vay thông qua thế chấp bằng bất động sản gần như không xảy ra. Nợ xấu chỉ có thể xảy ra trong việc cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở vay tiền bằng thế chấp dự án. Rủi ro ở đây vẫn là cung nhà giá cao vượt quá cầu ảo sẽ lặp đi lặp lại nhiều lần.

Phân tích kỹ hơn về tình trạng ‘‘sốt’’ đất tại Việt Nam, GS.Đặng Hùng Võ cho biết, chu kỳ sốt đất tại Việt Nam là có thật. Sau mỗi lần sốt đất giá được tăng cao nhưng chưa bao giờ có hiện tượng vỡ “bong bóng” bất động sản. Lần sốt đất tiếp theo sẽ làm giá tăng cao hơn và cùng lắm là thị trường đóng băng. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.

Trước đó, Chính phủ đã chỉ đạo UBND các địa phương kịp thời dẹp bỏ các chợ ‘‘cóc’’ bất động sản và các hoạt động môi giới trái pháp luật của giới “cò’’ đất tiêu cực. Chính phủ cũng sẽ tiếp tục xử lý các hành vi xấu lợi dụng thị trường chứng khoán liên kết thị trường bất động sản nhằm tư lợi. Ngay đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản. Trong đó đã có những giải pháp về công khai - minh bạch, ban hành mẫu hợp đồng, điều kiện để tham gia kinh doanh bất động sản và xử lý nặng đối với những trường hợp kinh doanh bấtđộng sản không đúng với quy định của pháp luật.

‘‘Tuy nhiên đó chỉ là giải pháp tạm thời. Giải pháp lâu dài là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.