Hướng dẫn các bước làm thủ tục mua bán nhà đất

Hiện nay, việc mua bán nhà đất không còn quá xa lạ gì với chúng ta. Tuy nhiên, với những tài sản có giá trị lớn như vậy thì cần phải cẩn trọng, tuân thủ các thủ tục mua bán nhà đất theo đúng quy định của pháp luật. Vậy bạn đã biết các bước làm thủ tục mua bán nhà đất chưa? Hãy theo dõi ngay bài viết dưới đây nhé!

Cẩn trọng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất hợp pháp 

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất, người sử dụng nhà đất cần phải có đủ 4 điều kiện sau:

• Phải sở hữu sổ hồng hoặc sổ đỏ. Đây là những giấy tờ quan trọng chứng nhận quyền sử dụng nhà đất và các tài sản gắn liền với nhà đất. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng thì cần phải có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
• Nhà đất được chuyển nhượng không trong tình trạng bị vướng tranh chấp
• Nhà đất được chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang bị kê biên thi hành án
• Nhà đất được chuyển nhượng còn trong thời hạn sử dụng.

Các bước làm thủ tục mua bán nhà đất 

Bước 1: Kiểm tra, đánh giá pháp lý và hiện trạng nhà đất 

Ở bước này, bạn cần phải kiểm tra các nội dung được ghi trong sổ hồng, sổ đỏ như sau:

• Chủ nhà đất

Đối với bên người mua cần phải kiểm tra nhà đất này là tài sản riêng của một người hay là tài sản chung của hai vợ chồng hay của một nhóm người. Trong trường hợp nhà đất thuộc quyền sở hữu chung thì lần lượt các bên sở hữu phải cung cấp đủ giấy tờ chứng minh mình độc thân hoặc đã kết hôn.

• Nguồn gốc nhà đất

Căn cứ vào khoản 2, điều 179 Luật Đất đai 2013, các hộ gia đình hay cá nhân sử dụng nhà đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê, phải trả tiền hàng năm thì không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Thời hạn sử dụng nhà đất

Một điều nữa mà bạn cần lưu ý là cần kiểm tra thời hạn sử dụng nhà đất trước khi mua. Trong trường hợp nhà đất đã hết thời hạn sử dụng, phía người mua cần phải yêu cầu chủ nhà đất gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Hiện trạng nhà đất 

Phía người mua cần phải đi kiểm tra hiện trạng nhà ở có khác gì so với sổ hồng, sổ đỏ hay không? Trong trường hợp sai khác, phía người mua cần phải yêu cầu bên bán thực hiện thủ tục hoàn công, hợp thức hóa phần nhà chưa được chứng nhận trên sổ hồng, sổ đỏ trước khi đặt cọc.

Bước 2: Đàm phán, ký kết hợp đồng đặt cọc

Sau khi đã kiểm tra, đánh giá các vấn đề về pháp lý có liên quan đến nhà đất thì hai bên cần đàm phán và bắt đầu ký kết hợp đồng đặt cọc. Chủ thể ký hợp đồng đặt cọc nhà đất là các cá nhân đứng tên trên sổ hồng, sổ đỏ (nếu như người đó còn độc thân) hoặc cả 2 vợ chồng (nếu như người đó đã kết hôn). Trong trường hợp chủ thể là một nhóm người cùng sử dụng và sở hữu nhà đất thì tất cả các chủ thể đều phải cùng nhau ký tên vào hợp đồng đặt cọc.

Bản hợp đồng đặt cọc phải thể hiện rõ được các mục đích cọc và nhận cọc  để đảm bảo chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành Việt Nam thì hợp đồng đặt cọc nhà đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, phía người mua cũng cần lưu ý rằng, việc giao nhận tiền cần phải có sự xác nhận của bên bán.

Bước 3: Đàm phán, ký kết thủ tục mua bán nhà đất

Sau khi đã hoàn thành bước 1 và bước 2, cả hai bên sẽ tiến hành đàm phán, ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất tại các tổ chức hành nghề công chứng như phòng công chứng hay văn phòng công chứng.

Bước 4: Đóng thuế, lệ phí trước bạ và thực hiện thủ tục sang tên

Sau khi đã hoàn tất đàm phán và ký kết thủ tục mua bán nhà đất, bạn cần nộp hồ sơ sang tên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Trong hồ sơ gồm có:

• Hợp đồng mua bán nhà đất (bản chính và một bản photo).
• Sổ hồng, sổ đỏ đã được cấp (bản chính và một bản photo).
• Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai (bản chính).
• Biên bản thuế thu nhập cá nhân (bản chính);
• Biên bản lệ phí trước bạ (bản chính);
• Các loại văn bản, giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm luân chuyển hồ sơ của bạn cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp địa phương chưa có liên thông thì bạn cần phải trực tiếp liên hệ đến cơ quan thuế để nộp hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính.

Mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà bạn cần phải đóng như sau:

• Thuế thu nhập cá nhân: bằng 2% giá trị hợp đồng. Trong trường hợp giá trị hợp đồng nhỏ hơn giá nhà đất do Nhà nước quy định thì áp dụng theo giá Nhà nước.
• Lệ phí trước bạ: bằng 0,5% giá trị hợp đồng. Trong trường hợp giá trị hợp đồng nhỏ hơn giá nhà đất do Nhà nước quy định thì áp dụng theo giá nhà nước.

Bài viết trên, chúng tôi đã hướng dẫn đến bạn đọc các bước làm thủ tục mua bán nhà đất. Nếu cần được tư vấn hay giải đáp về những vấn đề nhà đất, hãy liên hệ ngay đến chúng tôi nhé!